掘金越南·樓市
最近幾年，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的越南，已成為中國(guó)企業(yè)海外投資又一熱土。越南的投資環(huán)境到底如何？越南當(dāng)?shù)氐墓善焙头孔舆�能不能炒？
帶著諸多問題，4月初，證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)三位資深記者前往越南河內(nèi)、胡志明、海防、海陽(yáng)和隆安五省市的中國(guó)上市公司越南工廠、國(guó)有大行越南分行、中資控股券商、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，以尋求答案。
近年來越南發(fā)展勢(shì)頭吸引了不少海外投資者，日益受到海外資金追捧，按照其他成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)配置資產(chǎn)的重要選項(xiàng)。
4月初的越南恰逢雨季，證券時(shí)報(bào)越南調(diào)查小組先后到越南首都河內(nèi)市和最大城市胡志明市走訪了多處地產(chǎn)中介和樓盤，實(shí)體考察越南目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、外國(guó)人尤其是中國(guó)人在越南買房的情況。
海外資金掘金越南樓市
和中國(guó)類似，境外人士在越南可以通過合法渠道買房。
來自浙江的吳疆在越南創(chuàng)立了Myhome公司，立志打造越南房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買、裝修、出租、二手房乃至金融服務(wù)的一站式平臺(tái)，他介紹，越南對(duì)于外國(guó)人開放購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)是從2015年的7月1號(hào)開始的，它開放了外籍的個(gè)人或者是公司擁有越南的不動(dòng)產(chǎn)。只需要有護(hù)照以及合法進(jìn)入越南的簽證，就可以購(gòu)買公寓，購(gòu)買辦公樓，也可以購(gòu)買店面別墅等各種類型的不動(dòng)產(chǎn)。
新住房法的推出，對(duì)于在越南工作的外國(guó)人來說無疑是個(gè)利好。越南最大房地產(chǎn)開發(fā)商Vinhomes一家一級(jí)代理商吳曉蓉介紹，新政之后第一批吃螃蟹的人是韓國(guó)人和新加坡人。
越南外商投資促進(jìn)局(FIA)資料顯示，截至2018年末，外商直接投資額中韓國(guó)、日本、新加坡排名前三，中國(guó)排第七。
記者在河內(nèi)一處成熟社區(qū)確實(shí)看到了不少來自日、韓、新加坡等因工作、聯(lián)姻等關(guān)系常駐越南的自住客。
需要注意的是，越南房屋所有權(quán)對(duì)于外國(guó)人有一定的限制，吳疆表示，對(duì)于單一的公寓項(xiàng)目來說，外籍人士所能持有的套數(shù)不能超過整個(gè)公寓項(xiàng)目的30%。對(duì)于像別墅或者是聯(lián)排別墅來說，一個(gè)項(xiàng)目外國(guó)人所持有的戶數(shù)不能超過總數(shù)的10%。外國(guó)人擁有房屋所有權(quán)的期限，跟越南人是不同的。對(duì)于外國(guó)人來說，自獲得房產(chǎn)證起最多不能超過50年，另外可以依據(jù)政府的規(guī)定申請(qǐng)延長(zhǎng)一次，也就是一百年。
胡志明一家二級(jí)地產(chǎn)代理工作人員阮漢娜介紹，“外國(guó)人在產(chǎn)權(quán)50年到期前3個(gè)月可發(fā)起申請(qǐng)延期；同時(shí)，如果在不到50年把房子賣給了越南人，產(chǎn)權(quán)又變回永久的。”
在越南買房，外國(guó)人普遍不可以辦理按揭，按照合同付款節(jié)點(diǎn)支付。期房一般可以2年左右，分7到11次付款，在沒有領(lǐng)取房產(chǎn)證之前一共交95%。
一位中資銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，越南規(guī)定外國(guó)人的貸款期限和在越南的滯留時(shí)間一致，比如，一些韓國(guó)人可以在韓國(guó)銀行按揭，是因?yàn)�，大量韓國(guó)在越南工作，可能有3到5年的工作簽，銀行可以做一筆3到5年的貸款。
越南買房稅收方面，吳疆介紹，首先購(gòu)買的時(shí)候需要交房屋的保固費(fèi)，有點(diǎn)類似于國(guó)內(nèi)的維修基金，是房?jī)r(jià)的2%。另外在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，需要支付0.5%的印花稅。另外一個(gè)牽涉到的稅收是增值稅，這個(gè)是房?jī)r(jià)的10%，一般直接計(jì)入樓價(jià)。
“簡(jiǎn)單的說就是買房的時(shí)候我們一共要交2%的房屋保護(hù)費(fèi)加上0.5%的印花稅，加起來是2.5%�！眳墙偨Y(jié)。
他進(jìn)一步補(bǔ)充，持有期間是沒有房產(chǎn)稅的，但買了房子之后出租需要繳納租金的10%，其中50%是VAT增值稅，另外是5%的個(gè)人所得稅。到最后把房子賣掉的時(shí)候，要交2%的交易稅，按照當(dāng)時(shí)的交易金額來計(jì)算，目前沒有資本利得稅，也就是國(guó)內(nèi)理解的增值稅。越南有些項(xiàng)目是可以進(jìn)行期房的轉(zhuǎn)讓的，這一點(diǎn)最好在購(gòu)買之前與開發(fā)商進(jìn)行確認(rèn)，一般來說，將來轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，是需要向開發(fā)商交一定的費(fèi)用，但是這筆費(fèi)用相對(duì)來說不高。
中國(guó)買家比例持續(xù)攀升
新住房法放寬了外國(guó)人在越南的購(gòu)房條件，讓市場(chǎng)步入新一輪的繁榮。近一兩年海外投資者中，中國(guó)買家的比例在攀升。
吳疆說，“特別從去年開始，外國(guó)人中可能有40%左右來自中國(guó)。”
世邦魏理仕(CBRE)數(shù)據(jù)顯示，2016~2018 年間通過世邦魏理仕在越南購(gòu)房的客戶中，以自住為目的的購(gòu)房行為占比逐年下降，2018 年投資性購(gòu)房客戶占比已高達(dá) 80%。2018 年通過 CBRE 配置住宅資產(chǎn)的客戶中，海外投資者占比為 77%，其中中國(guó)國(guó)籍投資者占比居首位，高達(dá) 47%。
由于越南沒有類似限購(gòu)，中國(guó)買家不僅比重攀升，出手也是延續(xù)了一貫的“大手筆”。吳曉蓉舉例稱，位于河內(nèi)核心繁華地段的一高檔公寓開盤當(dāng)天中午外國(guó)人30%的指標(biāo)就全部賣完，一位來自中國(guó)的買家一口氣買了10套。
中國(guó)買家還把投資理念帶到了越南，租售比、學(xué)區(qū)房、地鐵沿線……一個(gè)都沒有少。
越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在胡志明和河內(nèi)。胡志明的房產(chǎn)市場(chǎng)是越南非常重要的一個(gè)市場(chǎng)。它是越南最大的城市，是越南的經(jīng)濟(jì)、金融中心，同時(shí)也是越南經(jīng)濟(jì)貿(mào)易、交通、文化的中心，地位相當(dāng)于中國(guó)的上海。它原名西貢，在1975年改成胡志明市。在歷史上曾經(jīng)有過東方巴黎這樣一個(gè)稱呼。
胡志明市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過前兩年的大量投入，目前已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期。自去年下半年以來，諸多樓盤紛紛采取抽簽搖號(hào)的方式，地段好，品質(zhì)高的樓盤往往一房難求。
阮漢娜介紹，胡志明第一郡的最貴的樓盤單價(jià)已經(jīng)達(dá)9000美元~13000美元，最大的戶型達(dá)170平左右，目前外國(guó)人的指標(biāo)已經(jīng)售罄。
在胡志明第二郡，記者實(shí)地看了一處尚處于建設(shè)階段的新樓盤，預(yù)計(jì)今年的8月份左右開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)在2600美元/起。
在越南同樣也有學(xué)區(qū)房的概念，比如胡志明第四郡雖然毗鄰第一郡，但由于沒有國(guó)際學(xué)校，第四郡的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于第一郡，一個(gè)距離第一郡約3公里的新樓盤，單價(jià)為2200美元至2750美元，不到第一郡均價(jià)的一半。
河內(nèi)是越南的首都，政治中心，也是越南第二大城市。記者了解到，河內(nèi)全部住宅均價(jià)在1300美金/平左右，市中心一家新加坡開發(fā)商開發(fā)的新樓盤最貴，單價(jià)5000美元左右。
吳曉蓉帶著記者參觀了目前在售的Vinhomes Smart City樣板間，售價(jià)約1600美金/平，戶型從單方至三房不等。
吳疆表示，經(jīng)過研究對(duì)比河內(nèi)與胡志明市后，發(fā)現(xiàn)無論是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)，河內(nèi)與胡志明市基本都相差兩年左右的時(shí)間。但是去年開始，大量的國(guó)際性開發(fā)商開始紛紛進(jìn)入河內(nèi)。
值得注意的是，河內(nèi)目前擁有越南第一條地鐵——正進(jìn)入試運(yùn)行階段。
“按照中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，買房選擇地鐵沿線，錯(cuò)不了�！眳墙f，越南的摩托大軍造成了很嚴(yán)重的城市擁堵，河內(nèi)目前已經(jīng)有幾條主要的街道開始禁摩，發(fā)展公共交通是大勢(shì)所趨，地鐵沿線樓盤無疑具有更高的升值潛力。
不過，一位當(dāng)?shù)刂匈Y企業(yè)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充，地鐵沿線買房上略有文化差異，越南當(dāng)?shù)厝瞬灰欢ㄏ矚g地鐵口的樓盤，他們覺得地鐵附近比較亂和吵。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，通過其在越南購(gòu)房的客戶購(gòu)房目的主要為投資后用來出租的比例超過60%，而為了增值僅占不到20%。越南房產(chǎn)的租金回報(bào)率相對(duì)較高。
據(jù) Savills 統(tǒng)計(jì)，2018 年胡志明市高端住宅的投資回報(bào)為 10%，包括 6%的資本利得和 4%的租金收入；河內(nèi)市的回報(bào)為8%，包括 3.5%的資本利得和 4.5%的租金收入。
吳疆介紹，越南房產(chǎn)的平均大概租金回報(bào)率在6%~8%，河內(nèi)地段好的公寓總價(jià)80萬(wàn)人民幣的兩房，租金在3700至4400人民幣左右，空置期在一個(gè)月左右，其中6、7月份是租房淡季，春節(jié)之后是旺季。租客中在越南工作的韓國(guó)人相對(duì)較多，他們公司專門有會(huì)韓語(yǔ)的員工就是為了租賃市場(chǎng)。寫字樓的租金回報(bào)率更高，達(dá)10%到15%，不過一般不賣，租金也很貴，河內(nèi)最貴的寫字樓樂天大廈一個(gè)月要60到65美元/平，對(duì)面的大宇商務(wù)中心也要40美元/平。
炒房有風(fēng)險(xiǎn)下手需謹(jǐn)慎
隨著海外資金，特別中國(guó)買家對(duì)于越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情不斷上漲，但是在越南投資房地產(chǎn)主要有以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)。
吳疆認(rèn)為，首先最可能遇到的是，建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，不同的項(xiàng)目之間，開發(fā)商的實(shí)力不一，它的品質(zhì)以及管理是有一定差別的，因此投資要盡量去選擇一些比較好的有信譽(yù)的開發(fā)商。避免買到爛尾樓及因開發(fā)商原因拿不到產(chǎn)權(quán)證。
吳曉蓉說，此前在胡志明發(fā)生過一些買房糾紛，樓市火了以后項(xiàng)目太多，監(jiān)管跟不上，但是很多人交了定金樓盤建不起來，甚至交了房但是一些項(xiàng)目不達(dá)標(biāo)，沒法辦理房產(chǎn)證等。
據(jù)了解，越南房地產(chǎn)在開發(fā)過程中可以有土地抵押貸、開發(fā)貸、期房預(yù)售、建筑商墊資等加了好幾次杠桿，項(xiàng)目如果賣得好，資金鏈一般不會(huì)有問題，而且如果開發(fā)商步子邁得太大，挪用其他項(xiàng)目，一旦銷售情況出現(xiàn)問題滿盤皆輸。
第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于房產(chǎn)證的，阮漢娜表示，目前外國(guó)人在胡志明購(gòu)買的房子幾乎沒有人拿到了房產(chǎn)證。
據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士介紹，最近三年左右，在胡志明市也只有極少數(shù)外國(guó)人拿到了“紅皮證”——即房產(chǎn)證。如果是越南當(dāng)?shù)厝�，正常情況下，購(gòu)房后只需要半年左右就能領(lǐng)到證。
不過，河內(nèi)的情況要稍微好一些，吳曉蓉在回答關(guān)于記者房產(chǎn)證問題詢問時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)展示了一份中國(guó)買家前不久剛辦下來一份房產(chǎn)證。“在河內(nèi)，外國(guó)人是可以拿到房產(chǎn)證的，不過不一定所有樓盤都可以，需要甄別�！彼f。
由于房產(chǎn)證問題或者樓盤外國(guó)人30%的額度被賣完了，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)還滋生出了“長(zhǎng)租協(xié)議”的灰色地帶。
吳疆強(qiáng)調(diào)，這里面就會(huì)有比較多的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)在別人手里，如果開發(fā)商偷偷拿去抵押，買家沒有任何的保障；或者一房多賣；再或者升值之后不配合轉(zhuǎn)讓等等。
一位中資券商負(fù)責(zé)人介紹，一旦發(fā)生糾紛，在越南打官司的維權(quán)成本是相對(duì)比較高的。
采訪過程中，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，到新的市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)了解和遵守當(dāng)?shù)氐姆�，按照法律法�?guī)合法合規(guī)投資。
第三方面的風(fēng)險(xiǎn)來自法律以及政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，一位中資銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)過泡沫，越南的房地產(chǎn)基本上是從2005年的時(shí)候開始起步，當(dāng)時(shí)的信貸擴(kuò)張促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的升溫。從2009年到2013年是越南房地產(chǎn)的一個(gè)調(diào)整期，2009年1月份越南政府發(fā)布了一個(gè)新政，引爆了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)泡沫，整體房?jī)r(jià)下跌了30%左右。近年來，海外資金大量涌入，房?jī)r(jià)漲幅明顯，越南政府也開始出手調(diào)控樓市，主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款環(huán)節(jié)進(jìn)行窗口指導(dǎo)，流通環(huán)節(jié)暫時(shí)沒有措施。
第四方面，匯率風(fēng)險(xiǎn)，與中國(guó)一樣，越南屬于資本項(xiàng)目未開放的外匯管制的國(guó)家，它的匯率波動(dòng)可能引起投資收益的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要及時(shí)關(guān)注越南的經(jīng)濟(jì)基本面，包括進(jìn)出口狀況、外資流入狀況(不要忽視僑匯的因素)，以及越南的外匯儲(chǔ)備狀況。2018年越南外匯儲(chǔ)備已超過600億美元，2018年進(jìn)出口額近5000億美元。
第五方面，流動(dòng)性也是投資需要考慮的重要因素，越南的二手房市場(chǎng)尚處于萌芽狀態(tài)，記者在越南采訪的幾天時(shí)間里，幾乎沒有看到線下實(shí)體的二手房中介門店。
一位中資企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，一位中國(guó)人創(chuàng)辦了越南版鏈家，但目前發(fā)展緩慢。
不過，記者一周的調(diào)研過程中，在越南中資公司工作的高管中多數(shù)在越南都尚未購(gòu)置房產(chǎn)，主要也是擔(dān)心回國(guó)時(shí)處置起來比較繁瑣。
一位在越南從事地產(chǎn)工作的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房的不發(fā)達(dá)還與越南整體居民收入有關(guān)，雖然越南已經(jīng)有部分人先富裕了起來，但整體收入水平在2、3000人民幣/月左右，這些動(dòng)輒上萬(wàn)一平米的公寓樓對(duì)于大部剛需越南人而言依然比較昂貴。
（文章來源：券商中國(guó)）
